Bán bất động sản là một trong những hoạt động có thể mang lại thu nhập lớn cho cá nhân. Tuy nhiên, việc bán bất động sản cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định của pháp luật. Để tránh các rủi ro và đảm bảo tuân thủ đúng các quy định, việc nắm rõ cách tính và các quy định về thuế TNCN khi bán bất động sản là vô cùng cần thiết. Bài viết này của ACC PRO sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thuế TNCN bán bất động sản và cách thức áp dụng trong từng trường hợp.
Bán bất động sản có cần nộp thuế TNCN không?
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà hoặc chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN theo mức quy định. Điều này có nghĩa là bên bán bất động sản sẽ là đối tượng phải chịu thuế. Vì vậy, những ai thu lợi từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản đều có nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ bán bất động sản
Theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ để tính thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm giá chuyển nhượng và tỷ lệ thuế.
Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Đối với đất không có công trình: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn mức quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Đối với đất gắn với công trình xây dựng: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất: Phần giá trị nhà và các công trình gắn liền sẽ được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Đối với công trình sắp hình thành: Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn, giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất quy định.
- Giá chuyển nhượng quyền thuê đất, mặt nước: Là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá thuê trên hợp đồng thấp hơn mức quy định, giá thuê sẽ được tính theo bảng giá do Ủy ban nhân dân quy định.
Tỷ lệ thuế
Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế được xác định như sau:
- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
- Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế sẽ là lúc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.
- Đối với nhà và quyền sử dụng đất sẽ hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.
Công thức tính thuế TNCN
Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.
Trong trường hợp bất động sản đồng sở hữu, thuế sẽ được tính cho từng người dựa theo tỷ lệ sở hữu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, hoặc quyết định phân chia của tòa án. Nếu không có các tài liệu này, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Trường hợp nào được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản
Theo Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, một số trường hợp được miễn thuế TNCN liên quan đến bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình: Vợ chồng, cha mẹ với con cái, ông bà với cháu, anh chị em ruột.
- Chuyển nhượng nhà ở duy nhất: Cá nhân chỉ sở hữu một nhà ở hoặc đất ở.
- Nhà nước giao đất: Giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao.
- Thừa kế hoặc quà tặng: Bất động sản giữa các thành viên trong gia đình.
- Chuyển đổi đất nông nghiệp: Đối với cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất.
Những trường hợp này sẽ được miễn thuế TNCN, vì vậy cá nhân hoặc các đồng sở hữu trong giao dịch bất động sản cần lưu ý để nắm rõ quyền lợi của mình.
Việc hiểu và tuân thủ đúng các quy định về thuế TNCN khi bán bất động sản không chỉ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo hoạt động mua bán diễn ra suôn sẻ và hợp pháp. Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin hữu ích, giúp bạn nắm rõ quy trình và cách tính thuế một cách chính xác. Hãy luôn cập nhật những thay đổi mới nhất về quy định thuế để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình.
