Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển sôi động khiến các quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán bất động sản trở thành chủ đề được quan tâm. Đặc biệt trong năm 2024, các thay đổi về chính sách thuế TNCN tác động không nhỏ đến quyền lợi của người bán nhà đất. Việc nắm rõ quy định, cách tính và các lưu ý quan trọng giúp bạn không chỉ tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa chi phí khi thực hiện giao dịch. Hãy cùng ACC PRO tìm hiểu chi tiết về thuế TNCN bán bất động sản 2024 trong bài viết dưới đây.
Có phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản không?
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bất kỳ cá nhân nào có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bất động sản đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất quy định. Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng bất động sản (thường là bên bán) sẽ là người chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch bán bất động sản chính là bên nhận thu nhập từ việc chuyển nhượng đất đai, nhà cửa hoặc tài sản bất động sản khác.
Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ việc bán bất động sản
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm giá trị chuyển nhượng và mức thuế suất áp dụng cho mỗi lần giao dịch.
Giá trị chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Đối với đất không có công trình xây dựng: Giá chuyển nhượng được xác định theo giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn mức giá quy định do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính thuế sẽ theo giá của UBND tại thời điểm chuyển nhượng.
- Đối với đất có công trình xây dựng: Giá chuyển nhượng sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá do UBND cấp tỉnh công bố, phần giá trị công trình sẽ được tính theo giá do UBND quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất: Giá chuyển nhượng bao gồm phần giá trị của nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất, và sẽ được tính theo giá trị nhà ở và công trình do UBND cấp tỉnh quy định để tính lệ phí trước bạ.
- Công trình sắp hình thành: Nếu hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ vốn góp, giá tính thuế sẽ căn cứ vào tỷ lệ vốn góp nhân với giá đất và lệ phí trước bạ do UBND ban hành.
- Chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc mặt nước: Giá chuyển nhượng sẽ là giá ghi trong hợp đồng. Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá UBND quy định, giá tính thuế sẽ lấy từ bảng giá của UBND cấp tỉnh.
Thuế suất
Mức thuế suất áp dụng cho chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá thuê lại.
Thời điểm tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Nếu không có thỏa thuận khác, bên mua có thể nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế sẽ là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế sẽ là lúc bên mua đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản.
- Đối với cá nhân mua bất động sản sẽ được xây dựng trong tương lai, thời điểm nộp thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
Thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng x 2%
Nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu chung, thuế TNCN sẽ được phân chia cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này được xác định từ các tài liệu hợp pháp như hợp đồng góp vốn, di chúc, hoặc phán quyết tòa án. Nếu không có văn bản pháp lý cụ thể, thuế sẽ chia đều cho các chủ sở hữu.
Xem thêm: Lệ phí trước bạ là gì? Ai phải nộp lệ phí trước bạ?
Trường hợp chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế
Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ và con cái, cha mẹ nuôi và con nuôi, ông bà và cháu, anh chị em ruột.
- Cá nhân có duy nhất một nhà ở, đất ở: Trường hợp cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất thì được miễn thuế khi chuyển nhượng.
- Chuyển nhượng từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc thừa kế, tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như cha mẹ và con cái, ông bà và cháu, hoặc anh chị em ruột.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao để phục vụ sản xuất.
Như vậy, các trường hợp trên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Điều này hỗ trợ cho các giao dịch nội bộ gia đình và các hoạt động sản xuất nông nghiệp, giúp tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả và giảm gánh nặng thuế cho người dân.
Am hiểu về thuế TNCN khi bán bất động sản trong năm 2024 không chỉ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý mà còn tiết kiệm chi phí đáng kể. Đảm bảo tuân thủ quy định và tính toán thuế TNCN chính xác là bước quan trọng giúp quá trình chuyển nhượng nhà đất của bạn diễn ra nhanh chóng, hợp pháp. Hy vọng bài viết của ACC PRO đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích để chuẩn bị tốt nhất cho mọi giao dịch bất động sản.
