Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất là một trong những công cụ kinh tế quan trọng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân sử dụng đất, đặc biệt trong các lĩnh vực và địa bàn ưu tiên phát triển. Ngày 27/11/2024, Tổng cục Thuế ban hành Công văn số 5516/TCT-CS, đưa ra các hướng dẫn chi tiết liên quan đến chính sách này. Văn bản không chỉ làm rõ quy định hiện hành mà còn điều chỉnh một số nội dung theo các Nghị định và Luật mới, đảm bảo sự thống nhất trong việc thực hiện. Bài viết sau đây ACC PRO sẽ trình bày đầy đủ nội dung về chính sách miễn, giảm tiền thuê đất theo Công văn này, đồng thời phân tích các quy định liên quan.
Tiền thuê đất là gì?
Theo khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được cho thuê đất hoặc trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê. Đây cũng là nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp khác theo quy định pháp luật. Tiền thuê đất được tính toán dựa trên diện tích, mục đích sử dụng, thời gian thuê và đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Hướng dẫn chính sách miễn, giảm tiền thuê đất theo Công văn 5516/TCT-CS
Cơ sở pháp lý
Công văn 5516/TCT-CS được ban hành dựa trên các quy định chính trong:
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) và Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và các văn bản pháp luật khác liên quan đến ưu đãi đầu tư.
Nội dung chính
a. Miễn tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP Tại điểm c khoản 3 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, các trường hợp được miễn tiền thuê đất bao gồm:
- Miễn 11 năm tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Danh mục địa bàn được ưu đãi thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
b. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất (Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Công văn nhấn mạnh các nguyên tắc sau:
- Thu hồi tiền miễn, giảm không đủ điều kiện:
- Nếu người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện được miễn, giảm hoặc sử dụng đất sai mục đích, cơ quan thuế sẽ thu hồi tiền miễn, giảm dựa trên:
- Giá đất tại thời điểm tính tiền thuê đất.
- Tiền chậm nộp (tính từ khi được miễn đến khi thu hồi).
- Thẩm quyền thu hồi thuộc về cơ quan thuế.
- Nếu người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện được miễn, giảm hoặc sử dụng đất sai mục đích, cơ quan thuế sẽ thu hồi tiền miễn, giảm dựa trên:
- Không áp dụng miễn, giảm với lĩnh vực chịu thuế tiêu thụ đặc biệt: Trừ các dự án sản xuất ô tô, tàu bay, du thuyền, các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt sẽ không được áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất.
c. Điều khoản chuyển tiếp về miễn, giảm tiền thuê đất Tại khoản 5 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
- Áp dụng quy định cũ với thời gian ưu đãi còn lại: Người sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục hoặc đang trong thời gian ưu đãi vẫn áp dụng chính sách miễn, giảm theo quy định trước đó.
- Áp dụng quy định mới nếu có ưu đãi cao hơn: Nếu Nghị định mới có mức ưu đãi cao hơn, mức này sẽ được áp dụng cho thời gian còn lại.
d. Xử lý trường hợp đặc biệt Với dự án đầu tư kinh doanh hàng hóa thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt:
- Phần diện tích không thuộc diện ưu đãi sẽ không được miễn, giảm.
- Nếu không tách riêng được phần diện tích sử dụng, Cục Thuế phải phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư để xác định và hướng dẫn cụ thể.
Thời hạn cho thuê đất
Theo Điều 25 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, thời hạn cho thuê đất được xác định:
Trường hợp thông thường:
- Thời hạn cho thuê đất ghi trong các văn bản như quyết định cho thuê, hợp đồng thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu có sự khác biệt giữa các văn bản, thời hạn sẽ do cơ quan quản lý đất đai xác định.
Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê:
Thời hạn cho thuê dựa trên thông tin từ Phiếu chuyển cơ quan quản lý đất đai hoặc hợp đồng thuê đất đã ký.
Tác động của chính sách miễn, giảm tiền thuê đất
Hỗ trợ doanh nghiệp: Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp, đặc biệt tại những địa phương kinh tế khó khăn hoặc trong các lĩnh vực ưu tiên phát triển.
Khuyến khích đầu tư: Việc áp dụng chính sách này thu hút các nhà đầu tư vào các địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Nâng cao tính minh bạch: Các nguyên tắc thu hồi tiền miễn, giảm trong trường hợp vi phạm điều kiện góp phần đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
Công văn 5516/TCT-CS của Tổng cục Thuế không chỉ cung cấp hướng dẫn cụ thể về chính sách miễn, giảm tiền thuê đất mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, giúp doanh nghiệp và các cơ quan chức năng thực hiện hiệu quả các quy định này. Việc nắm bắt chi tiết nội dung Công văn và các quy định pháp luật liên quan là cần thiết để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất và nộp tiền thuê đất.
