Khi thực hiện giao dịch bán nhà trong năm 2024, việc hiểu rõ các loại Thuế, Phí, Lệ phí bán nhà 2024 là điều vô cùng quan trọng. Những quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và các loại phí khác có thể tác động không nhỏ đến chi phí giao dịch. Bài viết dưới đây ACC PRO sẽ cung cấp thông tin chi tiết giúp bạn nắm rõ từng loại thuế, phí cần phải đóng khi bán nhà, giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi và minh bạch.
Phí và lệ phí, thuế là gì?
Theo quy định tại Điều 3 của Luật Phí và Lệ phí 2015, có hiệu lực từ ngày 01/07/2017, khái niệm về phí, lệ phí và thuế được giải thích rõ ràng để người dân, tổ chức nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi sử dụng các dịch vụ công do cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền cung cấp. Cụ thể:
Phí
Phí là khoản tiền mà các tổ chức hoặc cá nhân phải trả để cơ bản bù đắp chi phí khi sử dụng dịch vụ công được cung cấp bởi các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập hoặc tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao nhiệm vụ. Những dịch vụ này được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí. Ví dụ, khi người dân thực hiện các thủ tục hành chính hoặc yêu cầu các dịch vụ công liên quan đến đất đai, họ phải trả phí để bù đắp chi phí cho việc xử lý các yêu cầu này.
Lệ phí
Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà các tổ chức hoặc cá nhân phải nộp khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc quản lý nhà nước, và các loại lệ phí này được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí. Khác với phí, lệ phí không nhằm mục đích bù đắp chi phí cung cấp dịch vụ mà là một khoản tiền thu cố định khi người dân thực hiện các công việc hành chính hoặc được cung cấp dịch vụ công. Ví dụ, lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế
Theo quy định tại Luật Thuế năm 2014, thuế là khoản thu bắt buộc mà cá nhân hoặc tổ chức phải đóng góp cho nhà nước theo luật định, với mục đích đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thuế có tính chất bắt buộc, không mang tính phục vụ trực tiếp như phí hoặc lệ phí. Ở Việt Nam, hệ thống thuế được chia thành hai loại chính:
- Thuế trực thu: Đây là loại thuế được đánh trực tiếp vào thu nhập của cá nhân hoặc tổ chức, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Thuế gián thu: Loại thuế này được tính trên các sản phẩm và dịch vụ khi chúng được tiêu thụ. Ví dụ, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, và thuế sử dụng tài nguyên.
Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất năm 2024 là bao nhiêu?
Các loại Thuế, Phí, Lệ phí cần phải đóng khi bán nhà năm 2024
Khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất – bất động sản, cả người bán và người mua đều phải nộp một số loại thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật. Những khoản này sẽ khác nhau tùy thuộc vào vai trò của người tham gia giao dịch là người mua hay người bán, và phụ thuộc vào giá trị của bất động sản. Dưới đây là các loại thuế, phí, lệ phí cần lưu ý khi mua bán bất động sản trong năm 2024:
Thuế thu nhập cá nhân đối với người bán
Theo Khoản 1, Điều 1, Luật Thuế Thu nhập Cá nhân sửa đổi 2012, khi người bán chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản, họ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là thu nhập khi người bán chuyển quyền sở hữu đất từ họ sang người khác.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Điều này bao gồm cả tài sản cố định trên đất như nhà ở, công trình xây dựng và các kết cấu hạ tầng khác.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản: Trong một số trường hợp, người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc quản lý bất động sản tương tự như người sở hữu.
Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên công thức:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá trị chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Ví dụ, nếu bạn bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là: 3 tỷ đồng x 2% = 60 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ đối với người mua
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Nhà, đất là các đối tượng chịu lệ phí trước bạ, bao gồm:
- Nhà: Bao gồm nhà ở, nhà làm việc, và các công trình khác được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
- Đất: Bao gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, không phân biệt đất đã xây dựng hay chưa xây dựng công trình.
Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định rằng mức lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị nhà đất. Công thức tính lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ.
Lệ phí địa chính (Thỏa thuận giữa người bán và người mua)
Lệ phí địa chính là khoản phí phải nộp khi thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục hành chính đất đai như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, và chứng nhận đăng ký biến động đất đai. Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC, lệ phí này bao gồm các khoản:
- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản địa chính.
- Phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai.
Mức thu của lệ phí địa chính có thể khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Phí công chứng (Thỏa thuận giữa người bán và người mua)
Theo Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP, phí công chứng khi thực hiện giao dịch bất động sản được xác định dựa trên giá trị của tài sản hoặc giá trị của hợp đồng. Cụ thể:
- Đối với tài sản dưới 50 triệu đồng: Phí công chứng là 50.000 đồng.
- Đối với tài sản từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: Phí công chứng là 100.000 đồng.
- Đối với tài sản từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng: Phí công chứng là 0,1% giá trị hợp đồng.
- Đối với tài sản từ 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: Phí công chứng là 1 triệu đồng + 0,06% giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.
- Đối với tài sản từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: Phí công chứng là 2,2 triệu đồng + 0,05% giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người bán
Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), người dân phải nộp phí thẩm định hồ sơ khi mua bán nhà đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản phí này được tính dựa trên quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất.
Hiểu rõ các loại Thuế, Phí, Lệ phí bán nhà 2024 sẽ giúp bạn chủ động trong quá trình giao dịch, tránh những rủi ro không mong muốn. Nắm bắt kỹ lưỡng về các khoản phải nộp sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý cũng như tối ưu hóa lợi ích khi bán nhà.
